今日も日中とても暖かかったですね。
ぽかぽかを通り越して暑かったですよね^_^;
さて、今年のマンション内覧会事情ですが、３末物件もそろそろピークですね。
今日と明日が内覧会の最終組で、２週間後に確認会、その後引き渡しといった状況でしょうか。
しかし、今年はゼネコン各社職人さんの手配に苦労されたようですね。
(さらに…)
3月9日：今年の内覧会はどこも混乱状態ですね
東京マンションインスペクター
マンション専門インスペクション。中立公正な立場で新築・中古とも診断します。
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マンション
3月7日：リノベーション案件
現在、先日もお話しした築４０年中古マンションのリノベーションを手掛けております。
当初は耐震改修と省エネ改修のみを行う予定でおりましたが、
今回助成金でバリアーフリー改修（ＥＬＶ設置）まで行えるという情報があり、
急きょその対応に追われております。
なお、耐震改修は区の助成金であり、省エネとバリアフリーは国の補助金です。
そのため窓口が違うのでスケジュール調整に手間取っています。
両者とも素晴らしい制度なのですから、もう少し融通がきくといいのですが．．．
しかし、１３日が応募締め切りのためそんな事も言ってられず、
日中、急ピッチで資料の作成に追われています。
今回やらなければならない事が山のようにありますが、
このリノベーションはこれまでのマンション建築の経験をフルに生かせる業務のため、
忙しさよりも楽しむ気持の方が大きいです。
さぁ、引き続き明日も頑張るぞ！
そういえば先週東京ビックサイトで開催された、
エコハウス＆エコビルディングＥＸＰＯに行ってきました。
この写真だとすいているように見えますが、
実際はすごい数の人が吸い込まれてきましたよ。(＠_＠;) (さらに…)
3月5日：新築マンション内覧会同行の流れ
最近多くお問い合わせのある新築マンションの内覧会同行につきまして、流れをご説明します。
ホームインスペクション業務は次のような流れになります。 (さらに…)
2月27日：図面集ではなく、設計図書で確認を（方位磁石）
2月26日：エアコンの設置スペースにご注意！
こんにちは
マンションインスペクターの亀田です。
知り合いの現場管理者に聞いたところ、今年の３月末の引き渡し物件は、震災復興の影響もあって職人さんの手配に苦労した事が多く、残念ながら出来はあまりよろしく無いようです。
そのためか最近内覧会立会のお問い合わせが多くなってきております。
週末の対応に限られてしまいますが、まだまだお受けできる日もございますので、ご検討中の方はお早めにお問い合わせください。
なお、その際はお手数ですが希望日と時間を事前にお知らせください。
info@tokyoinspector.com
東京マンションインスペクター
先日の内覧会同行で指摘した内容に、エアコン設置スペースの問題があります。
通常エアコンの設置スペースは高さ350ミリ以上を確保するようにしています。
そうすればある程度標準的なものは全て設置可能だからです。
しかし、時に設計上の制約から高さが300ミリしか取れないなど、寸法が不十分の場合があります。 (さらに…)
2月25日：大先輩に遭遇！
2月22日：業界初の試み！ 新しい料金設定について。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
明日は横浜の新築マンションの内覧会同行です。
約70㎡３ＬＤＫの標準的なファミリータイプで、お客様とは事前に駅近くのコンビニで待ち合わせの予定です。
なお、施工者は信頼と実績のある会社で、竣工引き渡し時期は５月末と、かなり余裕のある工程のため、大きな指摘は出ないのではないかと思います。
大きな指摘は出ない．．．
あれっ？これってお客様にとって良いことなのでしょうか．．．
以前、新築マンションの内覧会立会の要否についてお話しましたが、
今回のように、比較的工期に余裕があり、なおかつ信頼のおける施工者である場合、
基本的に内覧会同行は『不要』とコメントしているはずです。
そして、その話の最後に
高額な検査費用を払って、検査の結果「特に大きな問題はありませんでした。」で終わってしまったとき、４万円近くの金額を払っていたら、損した気分になりませんか？
と書きました。
僕としては、やはりここが引っ掛かっているのです。
『何もなかったんだから良いじゃない。』
『保険みたいなもんだからしょうがないよ。』
掲示板などをみると、このような意見が見られますが、こんな風に考えられるのは、
僕自身もそうですが、４万円といえば十分大金です。
そして、それが大きな成果もなく消えてしまったら。
『そういうもの』で納得できるでしょうか．．．
このような事が、本当は内覧会同行を依頼したくても、依頼できない方が多くいる要因なのではないでしょうか。
でも、これってホームインスペクション業界にとっても、お客様にとっても不幸ですよね。
現在の価格体系が不適正と言うつもりはありません。しかし、もう少しお客様が納得しやすい価格体系があってもよいのではないでしょうか。
そこで僕は考えました。お客様がご納得の上、検査料を支払う事ができる料金体系を。
●新料金体系
①対象面積による金額設定
例 70㎡×300円＝21,000円
50㎡×300円＝15,000円
100㎡×300円＝30,000円
小さければ手間も少ないのが当たり前ですよね。
※実際は点検個所はそんなに違いないですが．．．まぁこれは感覚の問題です。
②指摘箇所数による金額設定
例 大項目 5,000円／箇所
中項目 3,000円／箇所
小項目 1,000円／箇所
大．．．躯体や法令違反など大きな不具合
中．．．隠ぺい部分（漏水や下地の問題）の不具合
小．．．表面上、使い勝手の不具合（誰が見ても気づくものや、小さなキズ、汚れは含まず）
合計料金①＋②
このようにすることで、大きな不具合が見つかればお金を払っても良かったという事になるし、もしも指摘がなければ追加分はゼロでいいと思うのです。
その分検査や施工者との協議にとられる時間も少なくて、こちらも助かるのですから。
いかがでしょうか？
たとえば、70㎡のファミリータイプで
１．躯体不具合や法令違反×１か所
２．隠ぺい部で漏水の跡×１か所
３．扉の開閉の問題など表面上の問題×３箇所
あったとすると
面積）70×300＝21,000円
大）5,000×1＝5,000円
中）3,000×1＝3,000円
小）1,000×3＝3,000円
●合計 32,000円
でもこれでは青天井になっちゃいますね。
なので、報酬部分は最大でも10000円と上限を設けます。
上の場合
●合計 31000円ですね。
これであればかなりの方が料金にご納得頂けるのではないでしょうか。
ある意味で成功報酬にする分、こちらもプレッシャーになりますし。
なお、これまでのデータでみても、躯体の不具合や法令違反のような大きな不具合は、簡単に見つかるものでないですし、隠ぺい部分についてもそうです。
このような料金設定にすることで、少しでも多くの方が利用できるようになるし、われわれ診断士も十分役に立つことができまると思います。また、技術力のある診断士は単価を上げる事も出来るでしょう。
両者とも得になるWIN-WINの関係になると思います。
なので、今後はこの体系を基本に進めて行きたいと思います！
どうぞ、よろしくお願いいたします。
亀田
2月21日：『東京建築士会大田支部』と『大田区耐震助成制度』につきまして。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
本日、私の住む大田区で活動されている建築士の団体、 東京建築士会大田支部に入会手続きをして参りました！
そういえば、建築士の登録をして既に18年も経っているのに これまで所属していなかったのは何故なんだろう．．．(^_^;)
今後、こちらに所属して何をしようとしているかお話します。
先日、会社で所有している賃貸マンションの【耐震助成】の申請の件で 大先輩の構造設計士の方にお会いした事を書きましたが、 その際、大田区の非木造建物の診断士が現在３名で、 人数が足りていないとのお話を伺ったんです。
そこで、これまで自分の住んでいる地域にあまり強い関心が無かった事を反省し、 少しでもお役にたてればと、早速入会手続きをしてきたのです。
本日は、この場を使いまして簡単に耐震助成制度のご案内をします。
大田区では、昭和５６年６月以前の旧耐震設計基準で建てられた建築物（住宅以外でも可）について、【耐震診断】【耐震設計】【耐震改修】と３段階で助成金が支払われる制度があります。
パンフレット
その際、違法建築でない事や、すでに耐震改修をしていない事など、現状を確認をする必要があるのですが、それを行うのが耐震コンサルタントの仕事です。
なお、この耐震コンサルを受けるのは無料です。
ご自身のお住まいが昭和５６年以前（築32年）の建築でないか確認し、 もしも該当している場合は、大田区役所７階の都市開発課に相談に行かれる事をお勧めします。
私は何度か足を運んで打ち合わせをしておりますが、こちらの窓口の方はみなさん人当たりの優しい方々なのでご安心ください。
なお、いきなり役所に行くのはちょっと気が引けるという場合は、私宛にご連絡頂いてもいいですよ。
申請手続きのお手伝い（代行）など致しますのでお気軽にお声掛けください。
当然のことですが、 こちらはマンションに限らず木造でも受け付けますのでご安心ください。
マンションインスペクター
亀田
kameda@tokyoinspector.com
2月18日：改善要求など、交渉をするときに注意すること。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
今日は朝から各所へ問い合わせをしたのですが、その時の交渉についてお話します。
朝一番に問い合わせたのは東京電力です。
社有している賃貸マンションについて、省エネ改修の助成金を申請しようと考えているのですが、適用要件の中に、改修前後のエネルギー実績を計測・評価するという項目があります。
マンションの賃借人の皆さんはすでに退去されています。
その状況で過去の電気代を調べることができるのでしょうか。
うーむ、ちょっと難しそうですねぇ。
まずはじめに浮かんだのが『個人情報』という言葉です。
最近は何かにつけて、この『個人情報』という言葉を耳にします。
犯罪に使われる可能性を否定できないため、全てに対して同じ対応という事なのでしょうが、誰が電気をいくら使ったか、そんな事に守られるべき情報性があるとは思えません。
しかし、問い合わせをしたところ窓口の女性の回答は予想通りです。
『個人情報の観点から．．．』とおっしゃいました。
そうでしょう。僕があなたの立場でも同じことを言うと思いますから。(^_^;)
まずは仕方ないと思います。
しかし、こちらも何とかしなければなりません。
そこで、今回、電気使用量の開示を必要とする背景を説明しました。
そのうえで、
『どのようにすれば知ることができますか？』とたずねました。
窓口の女性は『少々お待ちください』といって電話を保留にしました。
上司の方と相談されているようです。
電話に戻られ、
『大家さんといえども、やはりおしらせ出来かねます．．．』との回答です。
言葉は丁寧ですが、とりつく島なしというかんじです。
そこで『そうですか、仕方ないですね．．．』とは、こちらも言えないので、
いくつかの案を提案してみました。
初めはお断りムードだった女性ですが、最終的には委任状など必要書類をそろえる事を条件に何とか情報を開示して頂く事が可能となりました。
そして、そのための雛型も快く送って頂ける事になりました。
今回はたまたま窓口の女性の方も頑張っていただけたようで、
最後は『上司に掛け合ってみます！』みたいな感じになり良い結果が得られました。
僕がこのような交渉事をするとき、気をつけていることが一つあります。
それは、相手の立場を尊重し共感することです。
最終的にこちらの要望が通らないこともあります。特にお役所などに多いですが(^_^;)
だからと言って、こちらが威張って高圧的な態度をとったりしたら、相手は余計に意地になってしまうものです。
こういう時は少しでも選択枝を多くする必要がありますので、相手の協力が不可欠です。
そのため、あなたの助けが必要だということを理解してもらえるように話すべきです。
そして、お互いのために解決しましょうという気持で臨むことで、良い決着点が見つけらるのでは無いかと思います。
内覧会の同行者などでも、施工者や売主に対して、半ば強引に自分の論理を主張される方がいらっしゃいますが、それはただの独りよがりです。そんなことでお客様と売主との間に亀裂を作ってしまうと、後々お客様の住み心地に悪影響を与えかねません。
相手の立場も理解し、そのうえでこちらの思いを伝える。
ホームインスペクターにはこんなコミュニケーション能力が必要なのではないでしょうか。
2月12日：確認会で新たな不具合を発見した場合
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
本日は、確認会時に新たに見つけた不具合についてお話します。
内覧会を終えた後、手直し状況を確認する『確認会』や『再内覧』が催されます。
そこで再度不具合を発見した場合、どうするべきでしょうか。
基本、きちんと指摘するべきです。
内覧会の手直しをするため職人さんが再度お部屋へ入りますが、稀にですが、その際に傷や汚れが付いてしまうことがあります。
デベロッパーの担当者や施工者は、確認会までに手直しの状況を確認しますが、それでもすべてチェックできるものではありません。
なので、確認会で指摘としてあがるのは仕方の無いことだと思います。遠慮せずに、改めて指摘があることを伝えましょう。
（細かな傷や汚れなど、入居後に生活したらすぐについてしまいますので、あまり血眼になって探す必要は無いと思いますが。）
なお、指摘があった場合、改めて確認のため来場しなければならなくなります。
もしも生活に直接支障の無い傷や汚れであれば、施工者に一任するなど任せるのがよいでしょう。
私はデベロッパー時代に、最高で再々々々内覧会（確認会を４回）まで対応したことがあります。基本お客様にはご納得頂けるまで対応しようというスタンスでした。
ただ４回もやっていると、お客さんはいじでやっているような感じでしたが．．．＾＾；