こんばんは
マンションインスペクター の亀田です。
内覧会に持っていくと役に立つ物の一つに方位磁石があります。
お部屋の図面を実際の方位に合わせて並べています。
何か気がつきませんか？ (さらに…)
2月27日：図面集ではなく、設計図書で確認を（方位磁石）
東京マンションインスペクター
マンション専門インスペクション。中立公正な立場で新築・中古とも診断します。
TEL.090-1431-7501
トップ
›
内覧会
2月26日：エアコンの設置スペースにご注意！
こんにちは
マンションインスペクターの亀田です。
知り合いの現場管理者に聞いたところ、今年の３月末の引き渡し物件は、震災復興の影響もあって職人さんの手配に苦労した事が多く、残念ながら出来はあまりよろしく無いようです。
そのためか最近内覧会立会のお問い合わせが多くなってきております。
週末の対応に限られてしまいますが、まだまだお受けできる日もございますので、ご検討中の方はお早めにお問い合わせください。
なお、その際はお手数ですが希望日と時間を事前にお知らせください。
info@tokyoinspector.com
東京マンションインスペクター
先日の内覧会同行で指摘した内容に、エアコン設置スペースの問題があります。
通常エアコンの設置スペースは高さ350ミリ以上を確保するようにしています。
そうすればある程度標準的なものは全て設置可能だからです。
しかし、時に設計上の制約から高さが300ミリしか取れないなど、寸法が不十分の場合があります。 (さらに…)
2月25日：大先輩に遭遇！
2月22日：業界初の試み！ 新しい料金設定について。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
明日は横浜の新築マンションの内覧会同行です。
約70㎡３ＬＤＫの標準的なファミリータイプで、お客様とは事前に駅近くのコンビニで待ち合わせの予定です。
なお、施工者は信頼と実績のある会社で、竣工引き渡し時期は５月末と、かなり余裕のある工程のため、大きな指摘は出ないのではないかと思います。
大きな指摘は出ない．．．
あれっ？これってお客様にとって良いことなのでしょうか．．．
以前、新築マンションの内覧会立会の要否についてお話しましたが、
今回のように、比較的工期に余裕があり、なおかつ信頼のおける施工者である場合、
基本的に内覧会同行は『不要』とコメントしているはずです。
そして、その話の最後に
高額な検査費用を払って、検査の結果「特に大きな問題はありませんでした。」で終わってしまったとき、４万円近くの金額を払っていたら、損した気分になりませんか？
と書きました。
僕としては、やはりここが引っ掛かっているのです。
『何もなかったんだから良いじゃない。』
『保険みたいなもんだからしょうがないよ。』
掲示板などをみると、このような意見が見られますが、こんな風に考えられるのは、
僕自身もそうですが、４万円といえば十分大金です。
そして、それが大きな成果もなく消えてしまったら。
『そういうもの』で納得できるでしょうか．．．
このような事が、本当は内覧会同行を依頼したくても、依頼できない方が多くいる要因なのではないでしょうか。
でも、これってホームインスペクション業界にとっても、お客様にとっても不幸ですよね。
現在の価格体系が不適正と言うつもりはありません。しかし、もう少しお客様が納得しやすい価格体系があってもよいのではないでしょうか。
そこで僕は考えました。お客様がご納得の上、検査料を支払う事ができる料金体系を。
●新料金体系
①対象面積による金額設定
例 70㎡×300円＝21,000円
50㎡×300円＝15,000円
100㎡×300円＝30,000円
小さければ手間も少ないのが当たり前ですよね。
※実際は点検個所はそんなに違いないですが．．．まぁこれは感覚の問題です。
②指摘箇所数による金額設定
例 大項目 5,000円／箇所
中項目 3,000円／箇所
小項目 1,000円／箇所
大．．．躯体や法令違反など大きな不具合
中．．．隠ぺい部分（漏水や下地の問題）の不具合
小．．．表面上、使い勝手の不具合（誰が見ても気づくものや、小さなキズ、汚れは含まず）
合計料金①＋②
このようにすることで、大きな不具合が見つかればお金を払っても良かったという事になるし、もしも指摘がなければ追加分はゼロでいいと思うのです。
その分検査や施工者との協議にとられる時間も少なくて、こちらも助かるのですから。
いかがでしょうか？
たとえば、70㎡のファミリータイプで
１．躯体不具合や法令違反×１か所
２．隠ぺい部で漏水の跡×１か所
３．扉の開閉の問題など表面上の問題×３箇所
あったとすると
面積）70×300＝21,000円
大）5,000×1＝5,000円
中）3,000×1＝3,000円
小）1,000×3＝3,000円
●合計 32,000円
でもこれでは青天井になっちゃいますね。
なので、報酬部分は最大でも10000円と上限を設けます。
上の場合
●合計 31000円ですね。
これであればかなりの方が料金にご納得頂けるのではないでしょうか。
ある意味で成功報酬にする分、こちらもプレッシャーになりますし。
なお、これまでのデータでみても、躯体の不具合や法令違反のような大きな不具合は、簡単に見つかるものでないですし、隠ぺい部分についてもそうです。
このような料金設定にすることで、少しでも多くの方が利用できるようになるし、われわれ診断士も十分役に立つことができまると思います。また、技術力のある診断士は単価を上げる事も出来るでしょう。
両者とも得になるWIN-WINの関係になると思います。
なので、今後はこの体系を基本に進めて行きたいと思います！
どうぞ、よろしくお願いいたします。
亀田
3月12日：新たな試み、そこに生まれた素敵なご縁。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
さて、まずはこちらをご覧ください。
初めての試み。
施工報酬型の新しい料金確認シート
画像が見えない方の為上段部分を記載します。
————-ここから————–
この度は東京マンションインスペクターの内覧会同行サービスをご利用頂き、誠にありがとうございました。
【成功報酬型料金設定の導入につきまして】
さて、ご依頼頂きました内覧会同行サービスは、より多くのお客様に良心的価格で提供する事を目指した特別な料金体系となっております。そのコンセプトは、全面的に依頼者の立場に立ったもので『不具合が無ければ、料金も安くなる』という、シンプルかつ合理的なものです。依頼主の立場で考えると、これまで無かった事が不思議なくらい公正な料金設定ではないかと思います。
今後、料金バランスや項目の精査などまだまだ改善が必要かと思われますが、ホームインスペクション（住宅診断）の需要がますます多くなる事が予想されるため、業界のスタンダードになればとあえて理想を目指しました。ご理解ご賛同いただきました事に感謝申し上げます。
———–ここまで———–
如何でしょう。
みなさんもそうだと思いますが、新しい事を始めるというのは多かれ少なかれ不安が伴います。実際僕はこれを出したばかりはとても不安でした。
世の中に受け入れられるだろうかと。
他社と比べ料金をかなり低く設定したために、
技術力やサービス品質など不安視されないだろうか？
そもそも根本的に依頼者の気持ちがわかっていないのだろうか？
自分勝手な片思いになっていないだろうか？
もしも、受け入れられないのであれば、何処を改善したらいいのだろうか？
．．．真剣に考えました。
でもその不安はすぐに解消されました。
一通のメールが届きました。
東京マンションインスペクター 様
御社のHPを拝見し、
内容は以下の通りです。
繁忙期だとは思いますが、可能であればよろしくお願いします。
１．立会希望日：2013年○○月○○日
２．ご依頼マンション名：○○マンション ○○○号室
３．ご物件の所在地（住所）：東京都●●区○○－○○－○○
４．お部屋およびバルコニーの面積：部屋面積00.00㎡、
５．お名前（漢字）：◆◆◆◆
６．お名前（カタカナ）：○○○○○○
７．E-Mail：ＡＡＡＡ＠ａａａａ.com
８．電話番号（日中のご連絡先）000-0000-0000
※個人情報は伏せております。
おぉ！待望のご依頼メールです(^O^)／
その後、このお客様とは調整がすんなり行き、
新料金体系でお仕事をさせて頂く事になりました。
そして、そこには思いもよらない素敵なご縁が．．．
2月18日：改善要求など、交渉をするときに注意すること。
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
今日は朝から各所へ問い合わせをしたのですが、その時の交渉についてお話します。
朝一番に問い合わせたのは東京電力です。
社有している賃貸マンションについて、省エネ改修の助成金を申請しようと考えているのですが、適用要件の中に、改修前後のエネルギー実績を計測・評価するという項目があります。
マンションの賃借人の皆さんはすでに退去されています。
その状況で過去の電気代を調べることができるのでしょうか。
うーむ、ちょっと難しそうですねぇ。
まずはじめに浮かんだのが『個人情報』という言葉です。
最近は何かにつけて、この『個人情報』という言葉を耳にします。
犯罪に使われる可能性を否定できないため、全てに対して同じ対応という事なのでしょうが、誰が電気をいくら使ったか、そんな事に守られるべき情報性があるとは思えません。
しかし、問い合わせをしたところ窓口の女性の回答は予想通りです。
『個人情報の観点から．．．』とおっしゃいました。
そうでしょう。僕があなたの立場でも同じことを言うと思いますから。(^_^;)
まずは仕方ないと思います。
しかし、こちらも何とかしなければなりません。
そこで、今回、電気使用量の開示を必要とする背景を説明しました。
そのうえで、
『どのようにすれば知ることができますか？』とたずねました。
窓口の女性は『少々お待ちください』といって電話を保留にしました。
上司の方と相談されているようです。
電話に戻られ、
『大家さんといえども、やはりおしらせ出来かねます．．．』との回答です。
言葉は丁寧ですが、とりつく島なしというかんじです。
そこで『そうですか、仕方ないですね．．．』とは、こちらも言えないので、
いくつかの案を提案してみました。
初めはお断りムードだった女性ですが、最終的には委任状など必要書類をそろえる事を条件に何とか情報を開示して頂く事が可能となりました。
そして、そのための雛型も快く送って頂ける事になりました。
今回はたまたま窓口の女性の方も頑張っていただけたようで、
最後は『上司に掛け合ってみます！』みたいな感じになり良い結果が得られました。
僕がこのような交渉事をするとき、気をつけていることが一つあります。
それは、相手の立場を尊重し共感することです。
最終的にこちらの要望が通らないこともあります。特にお役所などに多いですが(^_^;)
だからと言って、こちらが威張って高圧的な態度をとったりしたら、相手は余計に意地になってしまうものです。
こういう時は少しでも選択枝を多くする必要がありますので、相手の協力が不可欠です。
そのため、あなたの助けが必要だということを理解してもらえるように話すべきです。
そして、お互いのために解決しましょうという気持で臨むことで、良い決着点が見つけらるのでは無いかと思います。
内覧会の同行者などでも、施工者や売主に対して、半ば強引に自分の論理を主張される方がいらっしゃいますが、それはただの独りよがりです。そんなことでお客様と売主との間に亀裂を作ってしまうと、後々お客様の住み心地に悪影響を与えかねません。
相手の立場も理解し、そのうえでこちらの思いを伝える。
ホームインスペクターにはこんなコミュニケーション能力が必要なのではないでしょうか。
2月12日：確認会で新たな不具合を発見した場合
こんばんは。
マンションインスペクターの亀田です。
本日は、確認会時に新たに見つけた不具合についてお話します。
内覧会を終えた後、手直し状況を確認する『確認会』や『再内覧』が催されます。
そこで再度不具合を発見した場合、どうするべきでしょうか。
基本、きちんと指摘するべきです。
内覧会の手直しをするため職人さんが再度お部屋へ入りますが、稀にですが、その際に傷や汚れが付いてしまうことがあります。
デベロッパーの担当者や施工者は、確認会までに手直しの状況を確認しますが、それでもすべてチェックできるものではありません。
なので、確認会で指摘としてあがるのは仕方の無いことだと思います。遠慮せずに、改めて指摘があることを伝えましょう。
（細かな傷や汚れなど、入居後に生活したらすぐについてしまいますので、あまり血眼になって探す必要は無いと思いますが。）
なお、指摘があった場合、改めて確認のため来場しなければならなくなります。
もしも生活に直接支障の無い傷や汚れであれば、施工者に一任するなど任せるのがよいでしょう。
私はデベロッパー時代に、最高で再々々々内覧会（確認会を４回）まで対応したことがあります。基本お客様にはご納得頂けるまで対応しようというスタンスでした。
ただ４回もやっていると、お客さんはいじでやっているような感じでしたが．．．＾＾；
2月8日：ホームシアターの導入
こんばんは
マンションインスペクターの亀田です。
皆さんは家を購入するとき、どんなことを叶えたいと思いますか。
私は家を購入するときにホームシアターを導入したいと思いました。
好きな映画を家族と一緒に見る。スポーツを友達と観戦する。そんな事をしたいなと思ったのです。
そして、その為に自分で設計し、設置工事も自分で行いました。
今はゆっくり映画を見る時間がなかなか取れませんが、とても満足しています。
このように家を購入するというのは、どんな間取りに住むか、仕上げにするのかといった表面的なことよりも、本来そこでどんな生活をしたいかが大切なのだと思っています。
以前、マンション販売の営業をしていたとき、よくお客様から相談されました。
マンションでホームシアターって出来ますか？と。そんな時、自宅での導入事例などお話しするとそれだけで話は盛り上がったものです。
住宅診断（ホームインスペクション）においても、お客様の家を物理的に検査する事だけに終始するのではなく、お客様がこの住まいで何を実現したいのか、その事について少しでも有益なことをアドバイスできるような余裕があるべきだと思っています。
ホームインスペクターに検査を依頼する際、値段での比較、実績での比較なども大切な要素だと思います。しかし、本当に大切なのは自分と同じような価値観を持った人なのか、感性（相性）があうか、では無いでしょうか。
そのため、ホームページ上の検査員一覧などよく見比べ、自分の夢を一緒に実現してくれそうな方を探すべきだと思います。
明日からは３連休ですね。
内覧会も多く開催されますので、後悔のないよう楽しんできてください。
なお、私は現在来週の土日（16日、17日）はスケジュールに空きがあります。
こんな診断士に頼んでみたいなと思われましたらご連絡ください。
yoyaku@tokyoinspector.com
東京マンションインスペクター
2月2日：追加工事を依頼したくなったら．．．その２
こんばんは
マンションインスペクターの亀田です。
前回ブログのつづきですね。
そう、内覧会で発生した追加工事の件。
依頼したいお客様と面倒な工事は請けたくないゼネコン担当者の間で火花が散っています。^^;
これまでの流れをドラマ仕立てに再現実況してみましょう。^^;
・
・
・
●内覧会当日
さて、内覧会で出来上がったお部屋を始めて見たお客様。
「うわー。ひぇー。ほぉー．．．」
とても嬉しそうですね。
ほほえましく、こちらも幸せになる時間です。
でも、こちらも一緒に浮かれるわけには参りません。
亀田
「時間配分もありますので始めに検査の方法や設備機器の説明を行いますよ。」
お客様
「わかりました。お願いしますっ！」
・
・
・
一通り説明が終わり、検査モードに突入。
さぁ、ここから真剣なまなざしの住宅診断士亀田の姿が見れますよ^^
その間、お客様は行く先々で興奮の声！
お客様
「ユニットバス、ひろーい！足伸ばせちゃう！」
「思っていたより収納あったね！」
「ほんとだぁ！景色が気になっていただけど被ってなかったね！」
「この部屋、ベッドどっち向きだっけ？」
・
・
・
当然です。嬉しくて仕方ないですもの。
この状態で冷静に検査なんて出来るわけ無いですよね。
さあ検査はこっちに任せて、目一杯はしゃいじゃって下さい。^^
・
・
・
有る程度時間が経つとお客様も興奮状態からさめ、真剣に検査を進めて行きます。
そして検査も終盤にかかるといろいろと質問が出てきます。
お客様
「ここに隙間があるのですが、これって不具合ですか？」
亀田
「そうですね。指摘にあげておきましょう。」
お客様
「棚板がカタカタしますね。」
亀田
「簡単に調整してくれますから、それも指摘であげておきましょう。」
・
・
・
いよいよ検査終了です。ようやく指摘が出揃いました。
亀田
「お疲れ様でした！
では、チェックシートを基に最後に指摘内容をもう一度確認しましょう。」
ここまでくるとお客様も大変満足そうです。
お互いに協力し合った達成感ですね！
無事に確認が終わり出来具合や間取り、設備仕様などについて今回の感想をお話します。
あわせて今後の住まい方や、家具のレイアウトなどアドバイスを差し上げます。
（一応インテリアコーディネータですから。）
お客様
「モデルルームにあった絵が素敵だったので、同じようにリビングに絵を飾りたいんです。」
亀田
「それは素敵ですね。
でも、ここはピクチャーレールがありませんので改めて設置する必要がありますね。」
お客様
「ほんとだっ！」
「今からつけてもらえますかね？」
亀田
「たぶん大丈夫だと思いますが、念のためゼネコンの担当者に聞いて見ましょう」
・
・
・
担当者立会いの下、指摘内容の確認が終わりお客様よりゼネコンの担当者へ希望を伝えます。
お客様
「リビングの壁なんですけれど、モデルルームにあったような絵を掛けたいので
ピクチャーレールを追加したいんですけれど。」
担当者
「いやぁ、今からは無理ですね．．．」
お客様
「えぇーっ本当ですかっ！」
担当者
「そもそもオプション工事はだいぶ前に締め切りましたよね。
仕上げ工事に入る前だったら何とかなったんですけど．．．」（申し訳なさそうな顔をしますが．．．出来ない事を強調）
お客様（すがるような目で）
「えぇー、亀田さぁーん、よそでもこうなんですか．．．」
亀田（あれ！？まずいなぁ．．．ちょっとオドオド．．．）
「そんなぁ、お客様がああ言ってるんだからお願いしますよぉ．．．」
・
・
・
と、これでは同行者失格ですかね^^；
では、どのように交渉すればよいでしょうか。
これまでの経験を踏まえて、私であればこうします。
まず、なぜ担当者が追加工事を嫌がっているのか考えましょう。
ここがポイントになりますね。
いくつか理由が考えられます。
１．すでに完成した部分を壊すなど、手戻りが発生する。
誰もがそうかも知れませんがですが、職人さんは特に手戻りを嫌います。
２．受けたは良いが、出来上がりに文句を言われたくない。
つけた場所が違う、向きが違う、もともと無かった傷が増えた．．．などなど
ほかにもあるかもしれませんが、ようは「やり直しが嫌」なのと、「出来上がりに責任を持ちたくない」という２点ではないでしょうか。
そこで、この心理的な負担を少しでも和らげることが出来れば、もしかしたら快く引き受けてくれるかもしれません。
具体的には、
１．壊さなくてもよく
２．後から苦情にならない様に
ですね。
では、
１．壊さないでいい場所
です。
具体的にどこであれば設置が可能か確認して示しましょう。
ピクチャーレールや、物干し金物、テレビの下地など、すべて重量がかかりますので、下地の無いところに入れるのは無理です。
そこで、下地センサーを使ってどこに下地があるのかその場で確認をします。
- Panasonic 壁うらセンサー 内装材専用 プロ用電動工具 乾電池式 EZ3802/パナソニック(Panasonic)
- ￥6,200
- Amazon.co.jp
その際、電線が入っていないことも併せて確認します。
亀田
「ここと、ここと、ここであれば設置可能かと思いますよ。」
担当者
「そうですね。そちらであれば可能だと思います。」
そして、この選択肢の中からお客様が納得出来るかです。
お客様
「ここだったら、良いですね。」
次は
２．後から苦情にならない様に
ですね。
そのためにはまず、手順や工事方法を説明します。
完成後に職人さんが入ると、道具を落として傷が付いたり、どこからか汚れをひっぱてきたりする場合がある事。
悪意は無くても、起こる可能性があること。
きちんとリスクをお客様に説明をします。
その上で、そのリスクを許容できるかその場で確認します。
亀田
「わざとではないですが、傷や汚れがついても、ある程度許容できますか？」
お客様
「分かりました。」
これらの２点の状況をお互いが共有できれば、
担当者さんも何が何でも出来ないとは言わないと思います。
いかがでしょう。
このように利害関係の調整も本来ホームインスペクターの仕事の範囲だと思っています。
ただ、普通はサービス内容にこんなこと書きませんから
すべてのインスペクターが積極的にやってくれるとは限りませんが。
最後に．．．
ここまで言っても担当者が拒む場合があるかも知れません。
それはそれで仕方ありません。
そんなときは私がお手伝いします。
私はそれぐらいの気持ちで立会いをしています。
また、希望の場所に下地が無い場合もあるかもしれません。
この場合は残念ながら一部解体しなければなりません。
これも、どれぐらいが適正な価格なのか提示した上で、業者さんを紹介するなどフォローします。
やっぱり一生に一度の買い物ですものね。
可能な限りお客様に共感し、その思いを遂げられるホームインスペクターになりたいなと思います。
長々とすみませんでした。
マンションインスペクター
亀田
2月1日：内覧会で追加工事を依頼したくなったら
こんにちは。
マンションインスペクターの亀田です。
いよいよ２月になりましたね。
皆様内覧会を控えて気分が高まって来ているところではないでしょうか。
さて、内覧会の同行で頂く質問に
「追加工事を依頼できるのでしょうか．．．」というご質問があります。
具体的には、
ピクチャーレールをつけたい
ピクチャーレール2mセット ウォームホワイト インテリアハンガー（ワイヤータイプA）付き/TOSO
￥価格不明
Amazon.co.jp
室内物干し用の器具をつけたい
川口技研 (kawagati giken) 室内用 ホスクリーン スポット型 SPC型 (ホワ…/川口技研
￥5,460
Amazon.co.jp
液晶テレビの壁掛け用の下地をつけたい、
角度調整可能 32～60型液晶テレビ用 壁掛け金具 PLB-101B VESA規格 スチール製…/Applied
￥価格不明
Amazon.co.jp
中にはホームシアターを設置するのにスクリーン用の下地を入れてほしいなど
電動ケース付き プロジェクター スクリーン ワイド(16：9)100インチ WCB2220GH/シアターハウス
￥87,010
Amazon.co.jp
そうですよね。
私自身、完成後につけたくなる器具や設備だったりしますのでその気持ち良くわかります。
でもこんなとき、ゼネコン（施工者）さんの対応は決まって
『無理ですね．．．』
とそっけないものです。
いやぁ、やっぱり一度作ったところを壊して作り直すってホントに嫌なんですよね。
自分でも現場監督をしていた事があるので、この気持ちもよーくわかります。
仕方がないとあきらめますか？
でもお客様にとっては一生に一度の買い物です。
満足行く対応をしてもらいたいもの。
さて、両者の相反する思いをどのようにしたら、一つにする事が出来るでしょうか。
・
・
・
・
とここまで書いて、時間がなくなってしまったので続きは次回に。
お楽しみに。