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東京マンションインスペクター

マンション専門インスペクション。中立公正な立場で新築・中古とも診断します。

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中古マンションの内見同行...

中古マンションの内見同行...

昭和63年築

こんにちは

いつもブログをご覧頂きありがとうございます。

東京インスペクションの亀田です。

 

昨日、中古マンションの内見の立ち会いに
同行して参りました。

 

例によって物件の詳細は明かせませんが、

どちらも築30年前後のファミリー向けマンションです。

昭和63年築昭和63年築 見上げ 

こちらは若干築年数が新しく、

手入れの行き届いた綺麗な外観をしています。

 

昭和55年築 昭和55年 見上げ

こちらは築年が古く相応の外観です。

写真はありませんが、

共用廊下などとても清掃が行き届いています。

 

 

面積はどちらも70㎡弱で3LDK。

築年数の古い方はフルリフォーム済みで

水回りは新規交換済み。

 

 

 

浴室

浴槽は最新モデルに改装済み。

 

洗面所

洗面台も新品で綺麗です。

 

リビングその2

リビングからダイニングの眺め。

廊下部分に段差がありますね。

これは水回りの改装で新たに設けられたものです。

 

リビング

フローリングやキッチンも新品ですね。

 

 

バルコニー

バルコニーは防水表面に若干劣化が見られます。

また、前回大規模修繕の施工時に配慮が足りず、

パラペットあご部分の塗り込みが不足しています。

 

 

それに対し、築年数の新しい方は

床のカーペットと天壁クロスの張替え、

水回りのハウスクリーニングがなされている状況。

キッチン

キッチン。

クリーニングはされていますがちょっと年代を感じますか?

 

洗面所

洗面所。

綺麗にクリーニングはされていますが...

 

浴室

浴室もクリーニングが行き届いているので、

築年の割には綺麗です。

 

バルコニー

バルコニー。

大規模修繕を1度行っているようです。

避難用の隔て板の先(お隣さん)に

荷物が置かれており、避難上支障がありそうですね。

 

 

さて、

上記2物件、値段もほぼ同じため

見た目だけで比較すれば、

フルリーフォームの物件の方がお買い得なようですが...

皆さんだったらどちらを選びますか?

 

 

今回、2物件を比較の上で、

私がご依頼者様にアドバイスしたポイントは、

竣工時期です。

 

実は、古い方は昭和55年9月築。

新しい方は昭和63年4月築。

 

建築関係の方は既にお気付きでしょうか。

昭和55年の物件には

越えられない大きな壁があります。

 

そうです。

『耐震基準』です。

 

昭和56年6月に建築基準法の

耐震基準が変わっており、

これ以前に確認申請を取得している物件については、

耐震性能が低いと判断せざるを得ません。

 

ただし、

旧耐震基準でも

竣工後に耐震診断や耐震改修を行っている

という事が分かれば評価も変わるのですが、

今回はどちらにも該当しません。

 

そのため、両者を比較した場合、

旧耐震の物件はお勧めできません。

 

キッチンや浴室などの設備は

見た目が違う点をどのように評価するか、

その点は購入者様のご判断です。

 

マンションと言うとご自身のお部屋である

『専有部』に目が行きがちですが、

やはり、耐震性能やバルコニーや共用廊下など

共用部の劣化状況の見極めが大切です。

 

この点、マンションに精通した

インスペクターであれば、

耐震基準の判断は当然の事、

建物の劣化状況もアドバイスできるので、

中古物件の購入に当たってご相談するのは

とても有意義だと思います。

 

というよりも

我々に聞かずに不動産屋さんの案内だけで

購入を決めるのは、ありえないと思います。

 

はっきり申し上げて、

彼らは建築の専門家ではありません。

中には詳しい方もいらっしゃるかもしれませんが、

ほんの一握りですね。

 

今回も仲介業者さんは

『旧耐震』『新耐震』を理解していませんでしたから(-_-;) 

 

 

なお、私は平日に不動産売買にも携わっていますので、

ある程度周辺相場をご案内する事も可能です。

 

また、管理状況や修繕積立金の積み立て状況、

今後の修繕計画などについても

アドバイスする事が可能です。

 

マンション専門でインスペクションを行っているのは

そこに専門性があるからです。

 

そのような点、上手く使って頂ければと思います。

 

もしもお急ぎの場合でも、

時間調整できれば同行する事が可能です。

先ずはお問い合わせください。

中古マンションの住宅診断サービス

 

本日も最後までご覧頂きありがとうございました。

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